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寫字樓物業管理企業的選擇與評價
來源: | 作者:pro0a32e5 | 發布時間: 2019-07-19 | 1665 次瀏覽 | 分享到:

一、物業管理企業的選擇標準

        對于物業管理企業的選擇有一系列的標準可供遵循。這些標準往往反映了物業管理企業承擔物業管理工作的能力。這些標準通常包括:

        1.能否令業主滿意。主要看物業管理企業受托進行物業管理的條件、所能提供的服務方式等是否滿足業主的要求。

        2.專業服務的水平。主要了解物業管理企業從事物業管理的時間、可投入的專業人員的數量及其從業資格、當地的聲譽、當前管理的物業的情況等。

        3.向業主提供信息的能力。除了月報告以外,業主通常還需要有關收入或房產稅、法律問題等方面的信息,許多物業管理企業擁有自己的計算機信息管理系統,能及時、便捷地提供業主所需要的信息報告。

        4.管理計劃。物業管理企業在收費相同的情況下不可能提供完全相同的服務。選擇物業管理企業*好的辦法就是根據上面的三條標準選擇三至四家物業管理企業,然后確定一個管理計劃,再從中選擇要求管理費用*合理的企業。

        應當特別指出的是,選擇物業管理企業應和當初選擇物業時一樣小心謹慎,因為良好的物業管理極大地影響著業主投資目標的實現,業主能否達到預期收益的目標、投資成功還是失敗都與物業管理有著直接的關系。

二、物業管理工作的評價

        良好的物業管理并不僅僅意味著百分之百的出租率。實際上,沒有空置可能預示著物業的租金水平低于市場租金。所以要結合目標標準對物業管理工作進行評價而不能僅憑主觀的感覺。當然,對物業管理工作進行評價的主要目的是令物業管理企業為業主和租戶提供更好的服務,而并不總意味著決定是保留還是辭退當前的物業管理企業。

        物業管理工作的評價應著重從以下幾個方面考慮:與租戶有良好的溝通;及時收取租金;及時處理租戶的投訴;達到了出租率目標;物業維修狀況良好;經營費用沒突破事先的預算;及時提供有關物業報告;為業主的利益主動提出建議;對業主的批評或建議反應迅速。

需要考慮的因素可能還有很多,可以通過對每一項因素打分的方式來作出綜合評價。

         此外,對于大多數物業來說,由于租戶眾多,物業管理企業及其工作人員的能力還應包括協調解決租戶間的矛盾方面。因為租戶之間的爭端并不都需要付諸法律程序解決,需要物業管理企業作為解決矛盾的中介,使不同租戶之間能和睦相處。

當然,評價的*后一步就是將評價結果與物業管理企業見面,這是物業管理企業改進與業主的關系、提高管理和服務水平的絕好機會。

三、寫字樓物業經營管理的績效評價

        寫字樓物業經營管理的績效評價,要與寫字樓物業經營管理的目標體系相結合,可歸納出績效評價的三項主要指標。

(一)服務滿意度

        這是寫字樓物業經營管理績效評價的**項指標。主要是指業主對物業管理服務的滿意度和員工對物業管理領導的滿意度。主要有六個方面的區分:

        快與慢之分(服務效率);熱與冷之分(服務態度);好與壞之分(服務質量);全與缺之分(服務制度);有與無之分(服務程序);明與暗之分(服務標準)。

        前三個方面屬于“硬水平”,屬于感性服務,是向業主輸出一種感覺,主要體現業主對物業管理服務的滿意度;后三個方面屬于“軟水平”,屬于理性服務,是向員工輸入一種理念主要體現員工對物業管理領導的滿意度。

(二)物業經濟指標

        此為寫字樓物業經營管理績效評價的第二類指標。項目經濟指標,包括租賃經營方面的指標和物業管理服務方面的指標。

        寫字樓物業租賃經營方面績效的主要指標包括:租金價格水平、出租經營成本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業投資收益率等。

        物業管理方面績效的主要指標,包括出租率、租金拖欠和壞賬情況,以及租約續簽、擴簽、新簽、退簽等指標。

(三)物業品牌化

        品牌是寫字樓良好形象的縮影,是優質物業經營管理的證明,是值得市場信任的標志,是提高租金價格和物業管理費價格的理由,是寫字樓項目難以估價的無形資產。

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